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又重回社區商店街的巷弄──梨花女大後門商圈的興衰:《巷弄經濟學》摘文

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又重回社區商店街的巷弄──梨花女大後門商圈的興衰:《巷弄經濟學》摘文

如果有人問,1995年首爾最具代表性的巷弄商圈在哪裡,我一定毫不猶豫回答梨花女大後門。安靜又復古的街道,有其他地區難得一見的高級韓式料理餐廳、咖啡專賣店、法國餐廳、披薩專賣店,當時那裡的巷弄商圈和一般的繁雜商圈有很大的不同。

然而二十多年後的今日,梨花女大後門只是平凡的社區商業街。雖然還保有部分迷人樣貌,但是已非足以吸引觀光客前來,充滿魅力、小巧可愛的巷弄商圈了。2000年代中期以後,延南洞和延禧洞的巷弄商圈快速成長的同時,梨花女大後門已默默回歸1980年代的位置,即主要為當地居民使用的社區商圈。

這段期間梨花女大後門發生了甚麼事?2013年後,首爾的其他巷弄商圈之所以衰弱,並非縉紳化急劇發生所導致,其根本原因還是在於競爭力。2000年代中期後,弘大商圈一擴張,商圈也暴露出空間結構孤立這點致命弱點。

梨花女大後門商圈的歷史,可以追溯到1980年初期。

一間名為「石蘭」的韓定食餐廳於1981年在梨花女大後門的大街上開幕,標榜自家是「提供韓國傳統韓定食且有品味的餐廳」,這也是該地區商圈化的開始。繼石蘭之後,1984年,「瑪麗」在此社區落地生根,以富有個性的餐點為基礎,開發了清爽且上菜方式簡化的韓式套餐,對韓式料理發展相當有貢獻。1990年代中期,還有談笑苑和芳菲苑的加入。談笑苑是1995年開張的冷麵及烤肉店,芳菲苑則是1996年開始營業的成吉思汗烤肉料理餐廳,其經營者是開在梨花女大前、歷史悠久的小吃店「加味」的老闆。

隨着高級韓式料理餐廳入駐,咖啡廳和西餐廳也陸續在此開張。1992年在狎鷗亭洞開幕的韓國第一間蛋糕專賣咖啡廳La Lee,於1997年在梨花女大後門開張二號店,與咖啡專賣店Dallmayr、法國餐廳小法國,共同為梨花女大的巷弄增添古色古香的歐洲色彩。

1995年竣工的五層雙胞胎建築西風松大廈(Haneesol Building)對街道的變化也有貢獻。談笑苑、咖啡廳La Lee 還有披薩專賣店Jessica、Pizzeria 等都進駐這棟建築。芳菲苑、談笑苑、瑪麗、小法國、咖啡廳La Lee 當時都是江北(漢江以北地區)難得一見的高級餐廳和咖啡廳。

2000年代後期,品味獨具又浪漫的餐廳接連創業,義法混合料理餐廳Zino Francescatti、三明治專賣店Lord Sandwich、派塔專賣店La Bonne Tarte 等獨特的商店也坐落於此,讓梨花女大後門成為巷弄商圈的先驅。

梨花女大後門巷弄的崛起,與充滿文化和感性的商店整體性有關,也是這些商店選址的條件。1970年代,該地區曾是延世大學和梨花女大教職員聚居的高級安靜住宅區,但這裡之所以能發展成商圈,亦多虧1979年金華隧道的開通,在光化門附近工作的公務員和上班族只需要五分鐘內的車程就能抵達。此外,附近有許多醫院和教育機關,如延世大學醫院(Severance Hospital)、延世大學、梨花女大等,亦有利於吸引商業設施遷入。

躋身為巷弄商圈先驅的梨花女大後門,在2000年代後期迎來意想不到的挑戰,那就是迅速成為其競爭商圈的弘大。

弘大商圈擴張到延南洞、延世大西門地區的延禧洞。原本延禧洞是安靜的住宅區,2010年代初期開始成為媒體關注的熱門地點。這個社區的地標Saruga 購物中心後的小巷「延禧路十一街」是該商圈的核心地段。

2000年代初期,最先在延禧洞落腳且設計簡潔的早午餐店Cafe Vincennes、改造獨棟住宅的咖啡廳Jennie’s Coffee House、小巧溫馨有氣氛的義式餐廳Mongone、早午餐美食店Ellie、能感受到咖啡魅力的Manufact Coffee 等都受到專家好評而成長茁壯。延禧洞可說是弘大商圈擴大的最大受惠者。

隨着弘大商圈崛起,受到打擊最大的地方,就是長期主導延世大學商圈的新村。直到1999年代,和明洞、鐘路同為江北三大商圈的新村,以新村布魯斯、向日葵、韓榮愛的活動舞台作為七○、八○年代的文化核心;2000年代年輕人的時尚文化移往弘大,新村則倒退為上班族的遊樂場所。

梨花女大後門也難免受到弘大擴張的影響,若仔細回想,這個地區一直持續發展;開始出現徵兆的時機點,應該是芳菲苑歇業的2010年。這裡曾是延世大教職員最常來的地方,甚至還有「延世大學教職員廚房」之稱,最終卻因經營困難而關門大吉。

此後,身為該地區支柱的瑪麗和石蘭,也在芳菲苑之後相繼關門。瑪麗餐廳頂讓給其他業者,石蘭則是停止營業並出售建物。2016年,連咖啡廳La Lee 都抵擋不了這波地區商圈的波動而歇業。隨着咖啡廳La Lee 的倒閉,1990年代帶領梨花女大後門全盛期的商店,就全都消失了。

梨花女大後門(延世大學東門)、新村(延世大學正門)、延禧洞(延世大學西門),這三個地方是以延世大學為中心形成的商圈。從整體商圈的發展趨勢來看,延禧洞的品質優於其他兩個地區,這裡成為大家口中的「美食巷弄」而備受矚目,提供優質料理和有特色的餐廳增加;相反,新村和梨花女大後門的連鎖店正在增加。2012年以後延禧洞的業者數亦持續增加,其他兩個地區卻停滯不前。

延禧洞之所以崛起,其獨特的文化性格功不可沒。大眾都知道長久以來延禧洞居住許多藝術家,進入2000年代後期,隨着THE MEDIUM、CSP111 ArtSpace 延禧洞計畫、延禧洞文學創作村等活動站穩腳步,這裡也成為文化的中心地。最近準備在延禧洞巷弄內開設工作室的工藝家也增加了。

一位守着梨花女大後門的商店老闆說:「延世大學校區內開設了商店街,這一區的商店又不團結,於是這裡就沒落了。」語氣中透着艱難。正門的商人都怪罪於首爾市2014年展開的大眾交通專用地區事業。隨着連結延世大學正門和地下鐵二號線新村站的延世路改成人行專用道,光顧巷弄商店的客人也跟着大幅減少。然而,延禧洞競爭力高的原因要從更根本的地方找起,梨花女大後門、新村和延禧洞的最大差異在於空間設計。

從結構上來看,新村並不是讓人想走的街道。雖然大眾交通專用地區事業完成後可能會有所改變,但是目前這裡還只是大賣場和連鎖店,狹窄巷弄和汽車混雜的典型街邊商圈。

梨花女大後門就像一座孤島, 被山丘( 鞍山)、高架橋(奉元高架車道)、大型建築物(延世大學醫院、延世大學和梨花女大校園)環繞,導致其他地區的流動人口難以抵達。

以建築物為主的商業街結構,讓小巧精緻的巷弄商店難以進駐這一帶。最大的侷限是巷弄資源的不足。這裡的主要幹道為城山路,鄰近大型高架橋和梨花女大校園,從城山路兩側延伸出來約三百公尺長的延世大東門路是唯一可以形成商圈的地方。反之,延禧洞用走的就能通往延南洞和弘大,往來容易。於是小而有個性的商店陸續進駐租金低廉的居住專用區巷弄。延禧洞作為首爾所剩無幾的大規模獨棟住宅地區,散發出的獨特寧靜和優雅氣氛是其特徵。

我們可以從梨花女大後門商圈的沒落,得到兩個教訓:

第一,巷弄商圈是由需求、供給、市場競爭決定單位商圈興衰的產業。若將首爾所有的巷弄商圈當作一個產業來看,單位巷弄商圈即包含在此產業中。即使未受到大規模的縉紳化波及,梨花女大後門仍然沒落,這終究也是巷弄商圈之間的競爭結果。

第二,巷弄商圈的成功關鍵在於空間設計。尤其擴大和其他區域間的連結道路或大眾交通基礎建設最為必要。以梨花女大後門為例,受限的巷弄資源和低可及性是與其他商圈競爭時的致命缺點。

縉紳化絕對是所有巷弄商圈必須克服的重大威脅,但是梨花女大後門是縉紳化時代前就已經沒落的例子,最終決定巷弄商圈興衰的還是競爭力。未來巷弄商圈將不斷增加,競爭也將越演越烈,擴張性、可及性、整體性、多元性等巷弄商圈的根本競爭力,將成為重要的成功要素。

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